Chambre Syndicale de la Propriété
et de la Copropriété Immobilière du Bas-Rhin

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Questions-Réponses

Pouvez-vous me dire si… ?


Le journal trimestriel propose une rubrique très appréciée :
les " Questions- Réponses"
(FAQ pour les initiés !) permettant de traiter les sujets que nos adhérents abordent le plus fréquemment.
Elles sont classées par catégories :


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FAQ

  • Q/R sur la Propriété

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  • Q/R sur la copropriété
  • Q/R sur les assemblées générales
QUESTION : Contester une décision
  • Lors de notre dernière assemblée générale, j’étais opposante à une résolution qui a néanmoins été adoptée par la majorité. J’ai contesté la décision immédiatement par lettre recommandée AR et le syndic n’a pas réagi. Dois-je saisir le Tribunal et ce dans quel délai ?
REPONSE : Un courrier au syndic n’a aucune portée juridique. La contestation doit impérativement être portée devant le Tribunal du lieu de situation de l’immeuble ; la représentation par avocat est obligatoire ce qui entraînera des frais de procédure. Le délai est court : deux mois à compter de la notification qui vous a été faite du P.V. d’assemblée générale par lettre recommandée AR. A défaut, même une procédure illégale s’imposerait. La notification du P.V. est faite par lettre simple ou dépôt dans les boîtes aux lettres pour les copropriétaires non opposants mais obligatoirement par lettre recommandée AR en cas de contestation. S’il y a eu omission de cette formalité, le délai n’aurait pas encore commencé à courir. A noter que cette précision doit figurer sur la dernière page de votre procès-verbal d’assemblée générale sous peine de nullité de celui-ci.
QUESTION : procès verbal et changement de syndic
  • Lors de notre dernière assemblée générale, le syndic n’a pas recueilli la majorité suffisante pour être réélu. Nous avons par conséquent désigné un nouveau syndic.Le procès-verbal vient de nous être notifié par le syndic dont le mandat n’a pas été renouvelé. Cette notification est-elle valable ?
REPONSE : La Cour de Cassation considère que la notification du procès-verbal faite par le syndic et dont le mandat n’a pas été renouvelé était bien valable et faisait courir le délai d’action de deux mois prévu à l’article 42 alinéa 2 à partir du moment où le procès-verbal reproduit le texte de cet article. Telle est la position qui a été adoptée par la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation le 11 mars 2014.
QUESTION : De syndic pro à syndic bénévole
  • Pour faire élire un syndic bénévole à la place d’un syndic professionnel, faut-il modifier le règlement de copropriété ?
REPONSE : Assurément non. Dans le cas d’un syndicat « normal », le syndic non professionnel est élu dans les mêmes conditions qu’un professionnel - sans aucune modification du règlement de copropriété. Même dans une formule de syndicat coopératif où le rôle du syndic est exercé par le Président du Conseil Syndical, depuis la loi SRU, il n’y a plus nécessité de modifier le règlement. La décision de passer au syndicat coopératif comme de revenir à un syndicat normal se prend simplement à la majorité de l’article 25 de la loi de 1965.
QUESTION : Dans une copropriété, peut-on avoir accès à la feuille de présence après la tenue de l’assemblée générale ?
REPONSE : Effectivement, tout copropriétaire peut obtenir une copie intégrale de la feuille de présence comportent les adresses. Il est vrai que certains syndics refusent de la communiquer sous prétexte de confidentialité. L’article 33 du décret du 17 mars 1967 a été modifié pour éviter toute ambigüité possible et pourra être opportunément opposé à toute dérobade d’un syndic.
QUESTION : Notre syndic a toujours réussi à convaincre les copropriétaires de renoncer à ouvrir un compte bancaire séparé. La loi ALUR a-t-elle modifié la procédure
REPONSE : La loi du 24 mars 2014 dite « ALUR » a sensiblement réduit les possibilités de déroger à l’obligation faite au syndic de copropriété d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom de chaque syndicat des copropriétaires. Ce n’est qu’à la majorité de l’article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires) et le cas échéant de l’article 25-1(qui précise que lorsque le projet a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, il est possible de recourir à la majorité de l’article 24 (majorité simple) en procédant immédiatement à un second vote) qu’une copropriété peut désormais dispenser le syndic de l’obligation de recourir au compte séparé. Dans ce dernier cas, la loi prévoit que le syndic ne peut proposer une rémunération différenciée. Ces dispositions sont entrées en vigueur à compter du 24 mars 2014 et ne s’appliquent qu’aux mandats conclus à partir de cette date voire à la date de leur renouvellement lorsque ce renouvellement pour les mandats en cours est postérieur au 24 mars 2014.
QUESTION : Nous envisageons dans notre copropriété de procéder au ravalement de la façade. Le syndic est-il obligé de demander plusieurs devis ?
REPONSE : Depuis la loi du 13 juillet 2000 qui a modifié la loi du 10 juillet 1965 dans son article 29, le syndic est obligé de faire voter en assemblée une somme au-delà de laquelle il devra mettre les entreprises en concurrence.Si votre syndicat omet de faire voter cette somme, la mise en concurrence s’imposera dès le premier euro. A défaut, vous pourrez purement et simplement refuser de voter ou de ratifier les travaux commandés dès lors que la mise en concurrence n’aurait pas été réalisée </dd

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QUESTION : Contrats de syndics
  • Il me semble que la loi ALUR prévoit une mise en concurrence des contrats de syndic comme cela est déjà le cas en matière de travaux.
    Cette obligation s’impose-t-elle uniquement lorsque les copropriétaires souhaitent changer de syndic ou doit-on également appliquer cette règle à l’occasion de chaque élection lorsqu’il s’agit de renouveler le contrat du syndic en cours.
    Autrement dit, y-a-t-il lieu d’opérer une mise en concurrence tous les ans, voire tous les trois
REPONSE : Il est vrai que le législateur impose dorénavant la mise en concurrence des syndics qui avaient été désignés à l’assemblée générale. Cette mise en concurrence s’impose à chaque fois que l’élection du syndic sera portée à l’ordre du jour de l’assemblée générale. C’est le Conseil Syndical des copropriétaires qui doit anticiper et demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation du syndic, l’examen des projets de contrats qu’il lui communique. La loi n’a pas distingué selon qu’il s’agisse de la désignation d’un nouveau syndic en remplacement de celui qui était en fonction ou de réélire le syndic en fonction. Cette obligation de concurrence par conséquent s’applique à chaque fois que l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation du syndic y compris si cette désignation a lieu annuellement. La loi ne prévoit que deux exceptions à cette règle :
  • Lorsque le marché local des syndics est restreint
  • Si la copropriété est dépourvue de Conseil Syndical
    Notons cependant que le texte ne prévoit aucune sanction en cas d’absence de mise en concurrence alors même que celle-ci doit avoir lieu.
    En l’état, la désignation d’un syndic sans mise en concurrence ne paraît pas être une cause d’annulation de l’assemblée générale mais la situation peut évoluer.
QUESTION : Antennes collectives
  • Les frais concernant l’antenne satellite collective qui vient d’être posée ont été répartis par notre syndic entre les copropriétaires en fonction des millièmes de charges de copropriété PC1 ; est-ce normal ?
REPONSE : Si l’utilité de l’antenne est a priori égale pour tous les lots, on peut concevoir en pratique que les frais soient reportés en fonction des tantièmes de copropriété. La jurisprudence va plutôt dans ce sens étant observé cependant que les lots secondaires tels que les caves, les greniers, les parkings et les garages ne sont pas concernés

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QUESTION :
REPONSE :

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  • Q/R sur les Locations et Colocations
QUESTION : départ locataire- loyers et charges dus
  • Mon locataire m’a donné congé et a quitté les lieux avant le délai qu’il m’avait indiqué. Jusqu’à quelle date reste-t-il tenu au paiement des charges et des loyers ?
REPONSE : Le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé sauf si vous avez pu relouer le logement plus tôt. Le délai de préavis s’applique même en cas de remise des clés anticipée dès lors que le logement ne s’est pas trouvé occupé avant la fin de la période de préavis par un autre locataire. Ceci vaut également pour les charges locatives et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

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QUESTION : contrat de bail
  • Parle-t-on de résiliation ou de résolution du contrat de bail ?
REPONSE : On emploiera en réalité le terme de « résiliation » plutôt que celui de résolution pour les contrats de location de locaux d’habitation qui sont des contrats d’exécution successive. La décision d’un Juge n’emportera par conséquent de conséquences que pour l’avenir. La notion de « résolution » quant à elle entraîne l’anéantissement rétroactif du contrat et remet les choses en l’état où elles étaient à l’origine, ce qui n’est pas chose aisée en matière de bail.

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QUESTION:locataire et activité commerciale
  • Mon locataire va débuter une activité commerciale et me demande à immatriculer son entreprise à l’adresse du bail d’habitation. Suis-je obligé d’accepter ?
REPONSE : L’article L 123-10 du Code de Commerce prévoit que les personnes physiques demandant leur immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés, au Répertoire des Métiers peuvent déclarer l’adresse de leur local d’habitation et y exercer une activité dès lors qu’aucune disposition législative ou stipulation contractuelle ne s’y oppose. En votre qualité de propriétaire, de copropriétaire, vous ne pouvez donc pas vous opposer à cette simple domiciliation et votre locataire pour autant ne pourra pas revendiquer le bénéfice du statut des baux commerciaux.
QUESTION:Charges et pièces justificatives
  • Pendant combien de temps est-ce que je dois laisser à disposition de mon locataire la consultation des pièces justificatives de charges ?
REPONSE : C’est pendant une durée de six mois à compter de la date d’envoi du décompte qu’il vous appartiendra de tenir les pièces justificatives à disposition de votre locataire.
QUESTION : Mon locataire soutient que les frais de location des containers pour les ordures ménagères et le débouchage des égouts ne seraient pas récupérables. Qu’en est-il ?
REPONSE : Il est exact que les frais de location des containers pour les ordures ménagères ne sont pas récupérables, faute d’être visés par le décret du 26 août 1987.Il en est de même des frais de débouchage des égouts. A l’inverse, on précisera que les frais de détartrage des colonnes de chute, de branchement d’eaux usées et d’eaux - vannes ainsi que les frais de curage des collecteurs extérieurs sont des charges récupérables.
QUESTION : Pour donner en location mon appartement, j’avais l’habitude de recourir aux services d’un agent immobilier qui facturait uniquement ses prestations au locataire. Il me semble que la loi ALUR ait réglementé cette pratique. Pourriez-vous me donner quelques précisions ?
REPONSE : Pour les contrats de baux conclus à partir du 27 mars 2014, l’article 5-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi ALUR du 24 mars 2014 précise que la rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l’entremise ou à la négociation d’une mise en location d’un logement est à la charge exclusive du bailleur. Toutefois, les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger un bail sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant TTC imputé au preneur pour ses prestations ne peut excéder celui imputé au bailleur et doit demeurer inférieur ou égal à un plafond par m² de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année dans des conditions définies par décret ; ces honoraires étant dus à la signature du bail. Les honoraires pour la réalisation de l’état des lieux sont également partagés entre preneur et bailleur ; le montant TTC imputé au locataire pour cette prestation ne pouvant excéder celui imputé au bailleur et se trouve également calculé en fonction d’un barème fixé par voie réglementaire et révisable chaque année.

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