Chambre Syndicale de la Propriété
et de la Copropriété Immobilière du Bas-Rhin

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Copropriété-Vocabulaire de base


Mieux comprendre les termes en usage




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Acte extrajudiciaire
Il s’agit de ce qu’on appelle un acte ou un exploit d’huissier. Une sommation par acte extrajudiciaire se distingue d’une mise en demeure par lettre recommandée avec AR. Dans certains cas, la loi précise que l’acte d’huissier est obligatoire notamment en matière d’opposition à la vente d’un lot de copropriété.
Adjudication :
Une vente par adjudication, c’est une vente aux enchères de lots qui ont fait l’objet préalablement d’une « saisie immobilière » la plupart du temps pour non paiement des charges.
Annexion
Il s’agit d’une appropriation sans autorisation de l’assemblée générale d’une partie commune de la copropriété par l’un des copropriétaires ou un tiers
Aliénation
C’est une vente ou une attribution en jouissance exclusive. La plupart du temps on parlera « d’aliénation des parties communes ».
Appel de fonds :
Il s’agit des sommes qui sont demandées aux copropriétaires soit pour régler des dépenses dans le cadre d’appels de charges soit pour régler des travaux ou autres dépenses exceptionnelles.
Assemblée générale ordinaire :
Il s’agit de l’assemblée annuelle obligatoire des copropriétaires à l’initiative du syndic.
Assemblée générale extraordinaire ou supplémentaire :
A contrario, il s’agit d’une assemblée qui n’est pas ordinaire. On peut y débattre de tous les problèmes mais une convocation en A.G.E. implique la plupart du temps une urgence ; les règles de convocation, déroulement, votes sont exactement les mêmes que pour les assemblées générales ordinaires
Assignation :
Acte par lequel une personne ou un syndicat est convoqué au Tribunal.
Balance :
C’est le document comptable qui permet de faire le point des crédits et des débits et donc de savoir si un solde est négatif ou positif. Plus simplement si la copropriété possède de l’argent sur son compte bancaire ou non.
Budget prévisionnel :
C’est le budget établi avant le début de l’exercice à venir qui permettra de calculer les appels de fonds provisionnels
Carence :

On parlera de carence du syndic lorsque celui-ci ne fait pas son travail. Dans ce cas, la loi prévoit la possibilité de faire nommer à sa place un administrateur judiciaire par le Président du Tribunal de Grande Instance.

Charges récupérables :
Il s’agit des charges locatives qu’un propriétaire bailleur peut récupérer sur son locataire
Clause :
C’est une disposition d’un règlement ou d’un contrat. La plupart du temps on parlera des clauses d’un règlement de copropriété.
Clause d’aggravation des charges :
Une telle clause a pour but de faire supporter à un copropriétaire une dépense supplémentaire occasionnée par son comportement fautif, sa maladresse ou sa négligence. Ainsi, le copropriétaire sera responsable de ses actes, de ceux de ses enfants, de ses locataires, des personnes qu’il aurait à sa charge voire le cas échéant de ses animaux.
Créance liquide exigible :

C’est une somme que l’on peut exiger. Pour l’une des parties il s’agit d’une dette et pour l’autre d’une créance.
« Liquide » signifie que l’on connaît le montant exact de la créance et « exigible » que celle-ci est effectivement due à une certaine date.

Délégation de pouvoir :
Une personne peut donner procuration à une autre sur tel ou tel point précis.
Dépens :
Dans le cadre d’un procès, une personne peut être condamnée aux dépens, c’est-à-dire qu’elle doit payer les frais qui sont essentiellement constitués par ceux d’huissier pour l’assignation, la signification …. (Les honoraires d’avocat ne sont pas compris dans les dépens.)
Destination de l’immeuble :
En matière de droit en copropriété, il s’agit d’une notion qui est assez discutable mais qui renvoie à trois sources :
  • Ce que prévoit le règlement de copropriété
  • Les caractères de l’immeuble
  • La situation géographique résidentielle ou non de l’immeuble
Droit d’usage privatif :
Ce terme s’applique très souvent aux balcons ou aux toitures-terrasses ; ce bien tout en appartenant à l’ensemble de la copropriété étant considéré comme partie commune voit sa jouissance dévolue à un copropriétaire en particulier. On parlera de droit d’usage privatif.
Emargement :

Pour convoquer une personne à une assemblée générale, il faut lui faire signer un document par lequel elle reconnaît avoir reçu une convocation. On parle d’émargement dès lors qu’une personne est tenue de signer dans la marge

Etat descriptif de division :
Il s’agit de la liste des lots d’une copropriété avec leurs descriptions et de ce qu’ils comprennent (nombre de pièces, situation en fonction des étages, leur usage…). Cet état figure la plupart du temps à la suite du règlement de copropriété et a été établi par un géomètre
Etat des dettes et créances :
Cet état permet de vérifier quelles sommes sont dues à la copropriété et quelles sont les sommes que celle-ci doit ; en bref, l’examen de cet état permet de savoir si la situation de la copropriété est saine ou non.
Exonération :
On parlera d’exonération de charges lorsque des copropriétaires ne sont pas appelés à participer à leur paiement. Ainsi, dans certains règlements de copropriété, des boutiques peuvent être exonérées des charges de ravalement lorsqu’elles ont la charge de l’entretien en direct de leurs vitrines et des encadrements.
Feuille de présence :
C’est la feuille que l’on doit obligatoirement signer en début de séance aux assemblées générales.
Millième :

Cette notion permet de connaître la valeur locative d’un lot et la part correspondante dans le calcul des charges.
Millième et tantième sont des expressions qui veulent dire la même chose. Etre copropriétaire, c’est être propriétaire de lots comprenant des parties privatives auxquelles est attachée une quote-part de la propriété des parties communes qui déterminera la répartition des charges générales. Ces millièmes sont établis par la consistance, la superficie et la situation des lots.

Fonds de roulement :

C’est la somme versée dans certains cas pour chaque lot aux fins de constituer un fonds de trésorerie permanent d’une copropriété.
Ce fonds fait double emploi avec les provisions de charges et se trouve interdit depuis 2004

Gérant :

Un gérant peut être l’administrateur de biens mis en location voire le gestionnaire d’une société civile immobilière. En aucun cas, le terme de gérant ne saurait être employé pour désigner le syndic.

Hypothèque :

C’est la garantie que prend un créancier sur un bien immobilier c’est-à-dire un lot. En cas de vente de ce lot, si le copropriétaire a pris une hypothèque, il pourra être remboursé de sa créance. Il existe des hypothèques privilégiées telles que celles du Trésor Public.

Nue-propriété :

Il peut y avoir dissociation de propriétaires sur un même bien immobilier entre le droit d’usage reconnu à l’usufruitier et le droit de propriété alors appelé « nue-propriété »

Mutation :

Il s’agit d’un changement de propriétaire soit par vente soit par succession.

Indivision :
Un lot en indivision est un lot qui appartient à plusieurs personnes à la fois, à la suite d’un héritage ou d’un achat en indivision notamment par des concubins. Toute indivision doit avoir un représentant appelé mandataire dont l’identité et l’adresse devront être indiqués au syndic.
Inscription hypothécaire :
C’est la prise d’une garantie financière sur un lot qui doit être publiée au Livre Foncier pour être opposable aux tiers.
Lot :

Il s’agit d’une partie privative individualisée dans une copropriété telle une cave, un grenier, un logement, une boutique…. Dans certains cas, on parlera de lots principaux notamment en matière de logement ou de bureau voire de lots annexes (cave, parking, garage….)

Nullité :
Une action en nullité consiste à saisir par voie d’avocat le Tribunal de Grande Instance afin d’obtenir du Juge l’annulation d’une assemblée générale voire de certaines dispositions prises au cours d’une assemblée générale.
Participation différée :
En cas de vote de travaux d’amélioration, certains copropriétaires peuvent demander à bénéficier d’un paiement étalé notamment lorsqu’ils sont opposants au vote.
Mandat :
C’est un pouvoir donné par un copropriétaire à une autre personne pour le représenter en assemblée générale. Le mandat peut être soit :
  • libre, ce qui signifie que le mandataire pourra décider librement de son vote
  • impératif lorsque le mandant aura donné des instructions précises de vote
Prescription :
Un délai de prescription est un délai au-delà du quel on ne peut plus agir contre quelqu’un.
Provision sur charges :
Dans une copropriété, l’ensemble des copropriétaires est tenu de payer chaque trimestre des provisions de charges en fonction d’un budget prévisionnel qui a été préalablement voté. Ces provisions devront être régularisées en fin d’exercice ; ce système est obligatoire depuis le 1er février 2002.
Quitus :
C’est l’approbation de la gestion d’un syndic, on vote le quitus ou on donne quitus ; ce quitus peut également n’être que partiel. Nous conseillons généralement à nos adhérents de ne pas voter le quitus au syndic pour préserver la possibilité d’engager la responsabilité de ce dernier s’il s’avèrerait dans le futur qu’il y a eu un manquement non immédiatement décelable. Le quitus une fois donné ne permet plus de mettre en cause la responsabilité du syndic sauf si ce dernier se serait livré à un dol. Le refus de quitus n’empêche pas un copropriétaire de voter le renouvellement du syndic.
Quorum :
Avant 1965 il fallait pour qu’une assemblée générale délibère valablement, qu’un minimum de copropriétaires soit présent. Ceci n’est plus le cas actuellement mais certains règlements n’ont pas été modifiés. Certains syndics font croire qu’il faut un minimum de copropriétaires présents pour qu’une assemblée puisse valablement se tenir, ce qui est faux. Cependant, certaines décisions doivent recueillir un minimum de voix alors que d’autres peuvent être prises à la majorité des présents et représentés.
Quote-part :
Il s’agit de la part que chacun des copropriétaires doit payer en fonction de ses millièmes. On parlera de quote-part de charges.
Résolution :
Ce sont des décisions prises lors de l’assemblée générale et qui ont donné lieu à des votes. Les questions évoquées lors des questions diverses ne sont pas suivies d’un vote et par conséquent ne donnent pas lieu à des résolutions qui seules sont attaquables en justice.
Situation de trésorerie :
C’est un document comptable qui donne l’image de la situation exacte d’une copropriété que l’on appelle communément « état financier ». Cet état est présenté selon un tableau normalisé que comporte, outre la situation de trésorerie, l’état des dettes et des créances.
Syndicat de copropriété :
Le syndicat des copropriétaires est l’ensemble des copropriétaires et se trouve représenté par un syndic rémunéré ou non.

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